Comprendre la Loi 16 et ses impacts sur les copropriétés au Québec
This article is also available in English — Dans l’article suivant, nous essayons de répondre aux questions que nous recevons fréquemment de nos clients au sujet de la Loi 16. Que vous soyez gestionnaire, administrateur de copropriété ou copropriétaire souhaitant mieux comprendre les changements apportés par la Loi 16, cet article vous fournira toute l’information nécessaire pour saisir les enjeux de ce nouveau cadre réglementaire et agir en conséquence. La copropriété est un univers complexe où la transparence, la planification et le respect des obligations légales sont indispensables pour protéger la valeur de l’immeuble, éviter les conflits et maintenir une saine gouvernance.
Dans cet article, vous découvrirez :
Est-ce que la loi 16 est en vigueur?
Oui et non! Une partie du projet de loi 16 est déjà en vigueur depuis le 10 janvier 2020. Bien que la loi ait été adoptée à l'Assemblée nationale le 5 décembre 2019 et sanctionnée le 11 décembre de la même année, ces mesures ne sont pas encore applicables. Il est prévu que le gouvernement du Québec émette un règlement au cours de l'année en cours.
Depuis son adoption, la Loi 16 suscite de nombreuses interrogations chez les professionnels, les gestionnaires, les administrateurs et les copropriétaires. Il est essentiel de comprendre que cette loi, bien qu’adoptée, n’est pas encore pleinement en vigueur. Toutefois, certains volets sont déjà applicables.
Par exemple, la constitution d’un fonds de prévoyance demeure obligatoire, comme le stipulent les articles 1071 et 1072 du Code civil du Québec. Ce fonds de prévoyance a pour rôle de couvrir les dépenses relatives au travaux majeurs prévisibles tel que les remplacements ou les réparations majeurs. Par ailleurs, le carnet d’entretien, bien que déjà mentionné dans les dispositions législatives, n’est pas encore soumis à des modalités d’application précises : la loi prévoit qu’il doit figurer dans le registre de la copropriété, mais les normes officielles n’ont pas encore été définies dans les textes réglementaires.
Une cotisation minimale encore trop faible
Actuellement, la cotisation au fonds de prévoyance doit représenter au moins 5 % des contributions aux charges communes. Toutefois, il est de plus en plus reconnu que ce minimum de 5 % ne suffit pas dans la majorité des cas, surtout lorsque l’immeuble prend de l’âge et que des travaux importants se profilent à l’horizon (remplacement de la toiture, remplacement des portes et fenêtres, etc.). C’est d’ailleurs l’une des raisons pour lesquelles un nouveau cadre législatif a été élaboré, afin de mieux encadrer la planification financière et de prévenir les déficits au fonds de prévoyance.
Un délai de trois ans pour se conformer
Lorsqu’elle entrera officiellement en vigueur, la Loi 16 accordera trois ans aux syndicats de copropriété pour s’y conformer. Cette période de transition se veut un répit pour les administrateurs et les gestionnaires qui auront besoin de temps pour adapter leurs pratiques, mettre en place un carnet d’entretien complet et réaliser ou mettre à jour l’étude du fonds de prévoyance selon les règles qui seront promulguées.
Les étapes de mise en application
Le 11 septembre 2024, le Gouvernement du Québec a déposé un projet de règlement visant à spécifier les nouvelles exigences imposées aux syndicats de copropriété. Durant la période de consultation publique, des professionnels, des associations de copropriétaires, des gestionnaires et d’autres acteurs du milieu ont fait valoir leurs recommandations. Ils ont pu commenter et proposer des modifications.
Nous attendons encore de savoir si ces suggestions seront confirmées. Dans tous les cas, nous prévoyons que le règlement final lié à la Loi 16 entrera vraisemblablement en vigueur au cours de l’année 2025. Il sera donc crucial pour les syndicats de copropriété de suivre l’évolution de cette réglementation, notamment en consultant régulièrement le site du Gouvernement du Québec ou les associations spécialisées.
Comment se préparer dès maintenant?
Prendre connaissance de la déclaration de copropriété
La première étape est de relire attentivement votre déclaration de copropriété ainsi que les documents pertinents (procès-verbaux, contrats de service, rapports antérieurs, etc.). Cela permet de bien comprendre l’historique de la copropriété, de connaître l’étendue des droits et obligations des copropriétaires et du syndicat, et de repérer rapidement tout manquement éventuel par rapport aux nouvelles normes.Explorer le nouveau projet de Loi 16
Il est fortement recommandé d’examiner le texte du projet de règlement et ses éventuels règlements d’application afin d’identifier clairement les points qui concernent votre immeuble. Si certaines dispositions vous paraissent complexes (par exemple, les obligations entourant le carnet d’entretien ou la nature précise des études de fonds de prévoyance), n’hésitez pas à faire appel à un professionnel spécialisé pour vous éclairer.Partager l’information
Diffusez ensuite vos conclusions aux autres administrateurs lors du conseil d’administration. La transparence est essentielle pour obtenir une collaboration fructueuse et pour prioriser, de façon consensuelle, les actions à mener : mise en place ou mise à jour du carnet d’entretien, création d’un calendrier d’inspections, choix d’un expert pour l’étude du fonds de prévoyance, etc.Réaliser les études techniques dès maintenant
Bien que la pleine entrée en vigueur de la loi ne soit pas immédiate, il s’avère judicieux de devancer les démarches liées au carnet d’entretien et à l’étude de fonds de prévoyance. Plus vous anticipez les besoins et planifiez l’entretien préventif, plus vous limitez les risques de dégradation accélérée et les appels de fonds d’urgence.
Informations importantes sur la régulation québécoise des copropriétés
La copropriété au Québec est un domaine en constante évolution. Pour assurer une gestion saine et harmonieuse, le législateur ajuste périodiquement les règles et obligations, prenant en compte les défis pratiques auxquels sont confrontés les syndicats.
Une évolution nécessaire
La croissance rapide du nombre de copropriétés dans la province a mis en lumière plusieurs problématiques : vieillissement prématuré des bâtiments, manque de fonds de prévoyance, conflits entre copropriétaires et administrations, etc. Le vieillissement du parc immobilier, dont l’âge moyen se situe autour de 30 ans selon la Société d’habitation du Québec (SHQ), rend la situation encore plus critique : beaucoup d’immeubles nécessitent des travaux de mise à niveau ou de rattrapage parfois très onéreux.
Les objectifs principaux des réformes
Les réformes récentes, incluant la Loi 16, poursuivent plusieurs objectifs essentiels :
Améliorer la transparence : Les copropriétaires doivent pouvoir consulter rapidement et facilement les informations financières, techniques et administratives relatives à l’immeuble.
Garantir un entretien préventif : Sans suivi adéquat, certains composants (toiture, structure, systèmes mécaniques, etc.) peuvent se détériorer au point d’exiger des travaux d’urgence très coûteux.
Protéger contre les hausses subites de charges : En maintenant un fonds de prévoyance suffisamment garni, les copropriétaires évitent les surprises financières, comme des cotisations spéciales imprévues.
Assurer une répartition équitable des coûts : L’intergénérationnel est ici en cause, car une génération ne devrait pas payer pour les lacunes ou le sous-financement accumulé par le passé.
Dans la mesure où la plupart des immeubles québécois en copropriété ont plus de 30 ans, ces objectifs sont cruciaux pour éviter d’importants travaux de rénovation ou des conflits internes.
Les obligations nouvelles pour les syndicats de copropriété
Pour atteindre ces objectifs, plusieurs obligations ont été instaurées, seront renforcées ou deviendront obligatoires, parmi lesquelles :
Carnet d’entretien :
Il s’agit d’un registre exhaustif des travaux antérieurs (factures, contrats, garanties, etc.), des interventions à venir et de leur calendrier. Tenir un carnet d’entretien à jour est essentiel pour prévoir les entretiens réguliers, détecter les réparations à effectuer rapidement et favoriser la transparence.Études du fonds de prévoyance :
Les syndicats doivent faire réaliser, par un expert qualifié, une évaluation des besoins financiers pour les 25 prochaines années. Cela permet d’ajuster les cotisations afin de garantir des réserves suffisantes pour les travaux majeurs.Désignation d’un professionnel compétent :
Les inspections et évaluations techniques doivent être effectuées par des professionnels reconnus (ingénieur, architecte, évaluateur agréé ou technologue), assurant ainsi la fiabilité et l’objectivité des rapports. Cette exigence prévient les estimations inexactes ou trop optimistes qui pourraient s’avérer catastrophiques à long terme.Attestation financière et technique lors d’une transaction :
Avant la vente d’une unité, le futur acheteur a droit à un portrait clair de la situation financière (état du fonds de prévoyance, charges communes, etc.) et de la santé de l’immeuble (travaux prévus, carnet d’entretien, etc.). Cette attestation instaure la confiance et la transparence sur le marché.
Les sanctions en cas de non-conformité
Contrairement à certains domaines (fiscalité ou santé-sécurité), il n’existe pas de grille fixe de pénalités administratives spécifiques pour la copropriété. Néanmoins, l’absence de conformité (carnet d’entretien inexistant, fonds de prévoyance sous-financé, etc.) peut entraîner :
Responsabilité civile et recours judiciaires : Les copropriétaires ou toute personne intéressée peuvent poursuivre le syndicat s’ils estiment que la gestion est négligente ou incomplète.
Injonctions et ordonnances de la Cour : Un tribunal peut obliger le syndicat à remplir ses obligations légales ou à fournir les documents manquants.
Conflits internes et perte de confiance : Un manque de transparence ou un fonds de prévoyance insuffisant peut causer des tensions, des augmentations soudaines de charges et un climat néfaste.
Difficultés de financement et d’assurance : Les institutions financières peuvent refuser d’accorder des prêts hypothécaires ou de renouveler des hypothèques si elles jugent la copropriété à risque. Les assureurs, de leur côté, peuvent augmenter les primes, exiger des conditions plus strictes ou même refuser d’assurer un immeuble considéré « à risque ».
Sanctions financières indirectes : Des travaux urgents ou une mise à niveau forcée (demandée par une municipalité ou un tribunal) coûtent souvent bien plus cher que si l’entretien avait été planifié à temps.
En somme, ignorer la Loi 16 expose à des problèmes graves qui peuvent compromettre l’équilibre financier de la copropriété et créer un climat de discorde. Il est donc vivement conseillé de respecter les dispositions légales et, en cas de doute, de consulter un professionnel.
Quelle est la différence entre la Loi 16 et la Loi 141?
Loi 16 : L’entretien des immeubles
La Loi 16 se concentre essentiellement sur la préservation des copropriétés divises et l’amélioration de leur fonctionnement. Elle prévoit notamment des mesures visant à protéger davantage aussi bien les vendeurs que les acheteurs. En renforçant la planification financière et l’entretien préventif, la Loi 16 contribue à maintenir la valeur des immeubles et à assurer une meilleure collaboration entre tous les acteurs impliqués dans la copropriété.
Loi 141 : Les assurances
En revanche, la Loi 141 vise spécifiquement la question des assurances en copropriété. Elle instaure de nouvelles obligations et clarifications en ce qui concerne :
La couverture d’assurance responsabilité pour les administrateurs de copropriété, afin de les protéger en cas de poursuite liée à leur gestion.
L’évaluation obligatoire de l’immeuble tous les cinq ans, réalisée par un évaluateur agréé, dans le but de déterminer adéquatement le montant d’assurance requis.
La création d’un fonds d’autoassurance par le syndicat, destiné à couvrir les franchises d’assurance et à faire face aux dépenses imprévues liées à un sinistre.
L’obligation pour le syndicat de tenir à la disposition des copropriétaires une description des parties privatives suffisamment précise pour que les améliorations apportées par ces derniers soient clairement identifiables.
Complémentarité des deux lois
Les deux lois se complètent pour garantir une meilleure protection des copropriétés. Alors que la Loi 16 met l’accent sur la gestion préventive et la planification, la Loi 141 renforce la protection financière en cas de sinistre.
Ensemble, ces deux lois instaurent un dispositif complet visant à éviter tant la dégradation des bâtiments que les lacunes en matière de couverture d’assurance. Cette approche intégrée offre ainsi un meilleur équilibre entre la protection du patrimoine immobilier, la répartition équitable des charges et la tranquillité d’esprit des copropriétaires.
Mieux comprendre la Loi 16 : Pourquoi est-elle en place?
En résumé, la loi 16 se veut répondre aux défis actuels, prolonger la durée de vie des bâtiments et favoriser une gestion responsable.
Une réponse aux défis actuels
Le modèle actuel de gestion des copropriétés a démontré certaines lacunes, dont la plus évidente est le manque de planification préventive. Trop souvent, on ne prévoit pas suffisamment de sommes pour assurer l’entretien régulier et remplacer les composants essentiels de l’immeuble à échéance. Les conséquences sont multiples :
Déficits importants dans les fonds de prévoyance, rendant inévitable l’appel de cotisations spéciales parfois très lourdes.
Bâtiments en détérioration avancée, pouvant nécessiter de lourds travaux.
Conflits au sein des assemblées de copropriétaires à propos des priorités de dépenses et de l’ampleur des charges.
Perte de valeur des unités lorsque l’immeuble n’est pas entretenu convenablement, ce qui peut compliquer la revente.
La Loi 16 répond à ces défis en imposant une vision à long terme. Elle vise à éviter que les copropriétaires futurs se retrouvent à payer pour des lacunes accumulées depuis de nombreuses années et de reproduire les erreurs du passé.
Prolonger la durée de vie des bâtiments
L’entretien préventif est au cœur de la Loi 16. En identifiant les besoins à long terme et en assurant un financement suffisant, les copropriétés peuvent éviter des réparations coûteuses et prolonger la durée de vie de leurs composants.
Favoriser une gestion responsable
Enfin, la Loi 16 responsabilise les administrateurs, lesquels doivent justifier leurs décisions, s’appuyer sur des analyses d’experts et assurer un niveau de transparence plus élevé envers les copropriétaires. On assiste ainsi à une professionnalisation de la gestion de copropriété, ce qui profite à tous : davantage de clarté, une meilleure collaboration et, à la fin, une gouvernance plus saine et plus pérenne.
Besoin d’accompagnement ?
L’équipe de Borée peut vous appuyer dans la prise en main de votre copropriété, que ce soit pour la rédaction ou la mise à jour du carnet d’entretien ou encore la réalisation de votre étude de fonds de prévoyance. En agissant tôt, vous protégez la valeur de l’immeuble et assurez une gestion conforme aux obligations légales présentes et futures.
Ce que vous devez savoir sur les nouvelles réglementations en copropriété au Québec
Voici un aperçu des nouvelles règles proposées et des implications pour la gestion des copropriétés.
Les professions autorisées à réaliser le carnet d’entretien et l’étude du fonds de prévoyance
Le projet de loi impose que la réalisation du carnet d’entretien ainsi que de l’étude du fonds de prévoyance soit confiée à des professionnels qualifiés. Ainsi, seules les personnes membres des ordres professionnels suivants sont habilitées à accomplir ces tâches.
Ordre des évaluateurs agréés du Québec;
Ordre des architectes du Québec;
Ordre des technologues professionnels du Québec.
Pour l’étude du fonds de prévoyance, en plus des membres des ordres mentionnés ci-dessus, les comptables professionnels agréés (CPA) sont également autorisés à la réaliser, sous réserve qu'ils remplissent les conditions spécifiques exigées par la loi.
Expertise requise en gestion, construction, rénovation et inspection immobilière
Les professionnels qualifiés doivent également avoir une expertise dans les domaines de la gestion, de la construction, de la rénovation, ou de l’inspection immobilière.
Cette expertise complémentaire garantit que les personnes responsables du carnet d’entretien et de l’étude du fonds de prévoyance possèdent les compétences techniques nécessaires pour évaluer les besoins de maintenance des copropriétés de manière rigoureuse et précise.
Le carnet d’entretien : un suivi précis des bâtiments
Le projet de règlement impose l’obligation pour toutes les copropriétés de tenir un carnet d’entretien. Ce document servira à répertorier et à suivre l'état des parties communes de l’immeuble et des matériaux, appareils et équipements qui les composent.
Ce que doit contenir le carnet d’entretien
la date d’installation, si connue;
les travaux d’entretien requis, à l’exception des travaux visés à l’article 3, ainsi que la fréquence à laquelle ils doivent être effectués et la date à laquelle ils ont été faits;
les réparations courantes et la date à laquelle elles ont été effectuées;
les contrats conclus pour la réalisation des travaux d’entretien et des réparations courantes visés aux paragraphes 2 ou 3, le cas échéant;
les contrats de garantie en vigueur, le cas échéant;
les rapports de toute inspection ou expertise effectuée, le cas échéant;
les manuels d’entretien du fabricant, le cas échéants.
En plus des éléments énumérés ci-dessus, le carnet d’entretien devra également contenir des informations supplémentaires cruciales pour la gestion à long terme des bâtiments.
Informations supplémentaires
Évaluation de l’état des composants ;
Durée de vie utile restante des matériaux et équipements ;
Description des réparations majeures et des remplacements à effectuer sur les 25 prochaines années ;
Date des réparations majeures ou des remplacements réalisés ;
Plans, devis et contrats des réparations majeures et des remplacements qui ont eu lieu.
Délai de mise à jour
Mise à jour annuelle obligatoire pour inclure les nouvelles informations sur les travaux et équipements.
Révision complète du carnet tous les 5 ans pour les immeubles de plus de 2 étages ou comptant plus de 8 parties privatives.
Révision tous les 10 ans pour les petits immeubles (moins de 8 unités privatives et 2 étages maximum).
Cette révision permettra de tenir à jour l'état des matériaux et d’anticiper les remplacements ou réparations majeures sur une période de 25 ans.
Étude du fonds de prévoyance : anticiper les dépenses majeures
L’étude du fonds de prévoyance doit être effectuée au moins tous les 5 ans pour toutes les copropriétés. Cette étude repose sur les informations du carnet d’entretien et permet de prévoir les coûts des réparations majeures à venir.
Ce que doit contenir l’étude du fonds de prévoyance
Le montant total du fonds de prévoyance à la date de la réalisation de l’étude;
Une estimation du coût de chaque réparation majeure et de chaque remplacement à l’année de réalisation indiquée au carnet d’entretien;
Une recommandation sur le montant minimum devant être disponible au fonds de prévoyance au début de chaque année et sur les sommes à y verser annuellement;
Les calculs faits pour établir les montants visés aux points ci-dessus.
Enfin, l’étude du fonds de prévoyance doit être signée et datée par le professionnel, assurant ainsi que le document est conforme aux exigences légales et prêt à être utilisé par le syndicat pour la planification des réparations majeures et des remplacements futurs.
Attestation lors de la vente : transparence obligatoire
Lors de la vente d'une unité de copropriété, le syndicat est tenu de fournir une attestation détaillant l’état financier et technique de l’immeuble, conformément à l'article 1068.1 du Code civil. Cette attestation vise à garantir une transparence totale pour les acheteurs potentiels.
Ce que doit contenir l’attestation
Montant total du fonds de prévoyance et recommandation issue de la dernière étude quant au montant minimum qui doit être disponible au début de l’année en cours.
Montant total des contributions aux charges communes exigées des copropriétaires par le syndicat au cours des deux dernières années, ainsi que le montant total des contributions effectivement payées durant cette période.
Montant total des liquidités disponibles pour le syndicat afin de couvrir les dépenses courantes de la copropriété.
Montant du surplus ou du déficit annuel tel qu’il apparaît dans les deux derniers états financiers de la copropriété.
Confirmation que le syndicat est titulaire des polices d’assurance requises par l’article 1073 du Code civil.
Montant total du fonds d'auto-assurance ainsi que le montant de la plus haute franchise prévue par les assurances souscrites par le syndicat.
Description sommaire des événements suivants :
Inspections et expertises effectuées par le syndicat au cours des cinq dernières années, concernant l'état général de l'immeuble ou ses principales composantes.
Sinistres survenus dans les cinq dernières années, affectant les parties privatives ou communes de l’immeuble.
Réparations majeures et remplacements effectués sur les parties communes au cours des cinq dernières années, ainsi que ceux prévus pour les dix prochaines années ou à réaliser à la suite d’un imprévu.
Litiges en cours impliquant le syndicat qui font l'objet d'une procédure devant un tribunal.
Cette attestation doit être datée, signée, et inclure le nom et la qualité de la personne autorisée à la délivrer. Elle permet ainsi aux acheteurs de disposer d’une vue complète et précise sur l’état de la copropriété, assurant ainsi une transparence accrue lors de la transaction.
Gestion des acomptes pour les nouvelles constructions
Le règlement impose également que les acomptes versés dans le cadre de la construction de nouvelles copropriétés soient déposés en fiducie. Seuls certains ordres professionnels seront habilités à détenir ces acomptes, notamment :
Le Barreau du Québec;
La Chambre des notaires du Québec;
L'Ordre des administrateurs agréés du Québec;
L'Ordre des comptables professionnels agréés du Québec.
Cette mesure vise à protéger les acheteurs en garantissant que les acomptes ne sont pas détournés ou utilisés à d’autres fins avant la livraison de l’unité.
Boîte à outils pour les syndicats de copropriété
Formation et accompagnement
Les administrateurs de copropriété, souvent bénévoles, peuvent grandement bénéficier de formations spécialisées pour mieux comprendre leurs nouvelles responsabilités et renforcer leurs compétences en gestion. Des organismes tels que le Regroupement des gestionnaires et copropriétaires du Québec (RGCQ) et l’Association des syndicats de copropriété du Québec (ASCQ) offrent, par exemple, des ateliers, des conférences et des ressources pédagogiques adaptées à la réalité des syndicats de copropriété. Grâce à ces formations, les administrateurs acquièrent une compréhension approfondie des obligations légales, des bonnes pratiques de gouvernance et des méthodes de planification financière, ce qui contribue à une gestion plus efficace et transparente de leur immeuble.
Accès à des professionnels qualifiés
Il est recommandé de collaborer avec des experts en bâtiment et en finance spécialisés dans le domaine de la copropriété, comme des ingénieurs, des architectes, des technologues professionnels, des évaluateurs agréés, des comptables professionnels agréés et des actuaires, ainsi qu’avec des firmes spécialisées comme Borée services professionnels, pour assurer la conformité avec la Loi 16.
Mathieu Marier-Tassé, ing.
Co-fondateur
Ingénieur en construction et en ingénierie financière, j’accompagne les copropriétés pour assurer la pérennité de leurs actifs au Québec.
