Ce que vous devez savoir sur les nouvelles réglementations en copropriété au Québec
Projet de Loi 16 — Le 11 septembre 2024, le gouvernement du Québec a publié un projet de règlement dans le cadre du projet de loi 16. Ce projet vise à renforcer la gestion des copropriétés divises au Québec.
Bien que le projet de loi ne soit pas encore en vigueur, il fait l’objet d’une période de consultation publique de 45 jours. À l’issue de cette consultation, le règlement pourrait être adopté au plus tard dans les 15 jours qui suivent la période de consultation publique. Le projet de règlement accorde un délai de 3 ans aux syndicats pour se conformer. Ne tardez pas!
Voici un aperçu des nouvelles règles proposées et des implications pour la gestion des copropriétés.
1. Les professions autorisées à réaliser le carnet d’entretien et l’étude du fonds de prévoyance
Le projet de loi impose que la réalisation du carnet d’entretien ainsi que de l’étude du fonds de prévoyance soit confiée à des professionnels qualifiés. Ainsi, seules les personnes membres des ordres professionnels suivants sont habilitées à accomplir ces tâches.
Ordre des évaluateurs agréés du Québec;
Ordre des architectes du Québec;
Ordre des technologues professionnels du Québec.
Pour l’étude du fonds de prévoyance, en plus des membres des ordres mentionnés ci-dessus, les comptables professionnels agréés (CPA) sont également autorisés à la réaliser, sous réserve qu'ils remplissent les conditions spécifiques exigées par la loi.
Expertise requise en gestion, construction, rénovation et inspection immobilière
Les professionnels qualifiés doivent également avoir une expertise dans les domaines de la gestion, de la construction, de la rénovation, ou de l’inspection immobilière.
Cette expertise complémentaire garantit que les personnes responsables du carnet d’entretien et de l’étude du fonds de prévoyance possèdent les compétences techniques nécessaires pour évaluer les besoins de maintenance des copropriétés de manière rigoureuse et précise.
2. Le carnet d’entretien : un suivi précis des bâtiments
Le projet de règlement impose l’obligation pour toutes les copropriétés de tenir un carnet d’entretien. Ce document servira à répertorier et à suivre l'état des parties communes de l’immeuble et des matériaux, appareils et équipements qui les composent.
Ce que doit contenir le carnet d’entretien
la date d’installation, si connue;
les travaux d’entretien requis, à l’exception des travaux visés à l’article 3, ainsi que la fréquence à laquelle ils doivent être effectués et la date à laquelle ils ont été faits;
les réparations courantes et la date à laquelle elles ont été effectuées;
les contrats conclus pour la réalisation des travaux d’entretien et des réparations courantes visés aux paragraphes 2 ou 3, le cas échéant;
les contrats de garantie en vigueur, le cas échéant;
les rapports de toute inspection ou expertise effectuée, le cas échéant;
les manuels d’entretien du fabricant, le cas échéants.
En plus des éléments énumérés ci-dessus, le carnet d’entretien devra également contenir des informations supplémentaires cruciales pour la gestion à long terme des bâtiments.
Informations supplémentaires
Évaluation de l’état des composants ;
Durée de vie utile restante des matériaux et équipements ;
Description des réparations majeures et des remplacements à effectuer sur les 25 prochaines années ;
Date des réparations majeures ou des remplacements réalisés ;
Plans, devis et contrats des réparations majeures et des remplacements qui ont eu lieu.
Délai de mise à jour
Mise à jour annuelle obligatoire pour inclure les nouvelles informations sur les travaux et équipements.
Révision complète du carnet tous les 5 ans pour les immeubles de plus de 2 étages ou comptant plus de 8 parties privatives.
Révision tous les 10 ans pour les petits immeubles (moins de 8 unités privatives et 2 étages maximum).
Cette révision permettra de tenir à jour l'état des matériaux et d’anticiper les remplacements ou réparations majeures sur une période de 25 ans.
3. Étude du fonds de prévoyance : anticiper les dépenses majeures
L’étude du fonds de prévoyance doit être effectuée au moins tous les 5 ans pour toutes les copropriétés. Cette étude repose sur les informations du carnet d’entretien et permet de prévoir les coûts des réparations majeures à venir.
Ce que doit contenir l’étude du fonds de prévoyance
Le montant total du fonds de prévoyance à la date de la réalisation de l’étude;
Une estimation du coût de chaque réparation majeure et de chaque remplacement à l’année de réalisation indiquée au carnet d’entretien;
Une recommandation sur le montant minimum devant être disponible au fonds de prévoyance au début de chaque année et sur les sommes à y verser annuellement;
Les calculs faits pour établir les montants visés aux points ci-dessus.
Enfin, l’étude du fonds de prévoyance doit être signée et datée par le professionnel, assurant ainsi que le document est conforme aux exigences légales et prêt à être utilisé par le syndicat pour la planification des réparations majeures et des remplacements futurs.
4. Attestation lors de la vente : transparence obligatoire
Lors de la vente d'une unité de copropriété, le syndicat est tenu de fournir une attestation détaillant l’état financier et technique de l’immeuble, conformément à l'article 1068.1 du Code civil. Cette attestation vise à garantir une transparence totale pour les acheteurs potentiels.
Ce que doit contenir l’attestation
Montant total du fonds de prévoyance et recommandation issue de la dernière étude quant au montant minimum qui doit être disponible au début de l’année en cours.
Montant total des contributions aux charges communes exigées des copropriétaires par le syndicat au cours des deux dernières années, ainsi que le montant total des contributions effectivement payées durant cette période.
Montant total des liquidités disponibles pour le syndicat afin de couvrir les dépenses courantes de la copropriété.
Montant du surplus ou du déficit annuel tel qu’il apparaît dans les deux derniers états financiers de la copropriété.
Confirmation que le syndicat est titulaire des polices d’assurance requises par l’article 1073 du Code civil.
Montant total du fonds d'auto-assurance ainsi que le montant de la plus haute franchise prévue par les assurances souscrites par le syndicat.
Description sommaire des événements suivants :
Inspections et expertises effectuées par le syndicat au cours des cinq dernières années, concernant l'état général de l'immeuble ou ses principales composantes.
Sinistres survenus dans les cinq dernières années, affectant les parties privatives ou communes de l’immeuble.
Réparations majeures et remplacements effectués sur les parties communes au cours des cinq dernières années, ainsi que ceux prévus pour les dix prochaines années ou à réaliser à la suite d’un imprévu.
Litiges en cours impliquant le syndicat qui font l'objet d'une procédure devant un tribunal.
Cette attestation doit être datée, signée, et inclure le nom et la qualité de la personne autorisée à la délivrer. Elle permet ainsi aux acheteurs de disposer d’une vue complète et précise sur l’état de la copropriété, assurant ainsi une transparence accrue lors de la transaction.
5. Gestion des acomptes pour les nouvelles constructions
Le règlement impose également que les acomptes versés dans le cadre de la construction de nouvelles copropriétés soient déposés en fiducie. Seuls certains ordres professionnels seront habilités à détenir ces acomptes, notamment :
Le Barreau du Québec;
La Chambre des notaires du Québec;
L'Ordre des administrateurs agréés du Québec;
L'Ordre des comptables professionnels agréés du Québec.
Cette mesure vise à protéger les acheteurs en garantissant que les acomptes ne sont pas détournés ou utilisés à d’autres fins avant la livraison de l’unité.
Consultation publique : participez avant le 26 octobre 2024
Le projet de règlement est actuellement ouvert à une consultation publique de 45 jours, jusqu’au 26 octobre 2024.
Les administrateurs et syndicats de copropriétés sont invités à soumettre leurs commentaires écrits avant cette date à Madame Nathalie Mallard, directrice à la Société d'habitation du Québec à l’adresse suivante : nathalie.mallard@shq.gouv.qc.ca
En bref
Le projet de loi 16, actuellement en phase de consultation publique, vise à améliorer la gestion des copropriétés au Québec en renforçant les exigences relatives aux professionnels impliqués dans la réalisation du carnet d'entretien et de l'étude du fonds de prévoyance.
Avec l'obligation de confier ces tâches à des membres d'ordres professionnels comme les ingénieurs, les évaluateurs agréés et les architectes, ce projet de loi garantit un haut niveau d'expertise pour une gestion plus rigoureuse des copropriétés.
Les syndicats de copropriété disposent de 3 ans pour se conformer à ces nouvelles exigences une fois le règlement adopté. Il est recommandé de commencer à se préparer dès maintenant. Ces changements promettent une meilleure protection des copropriétés à long terme, tant sur le plan financier que structurel.
N’hésitez pas à nous joindre si vous avez des questions ou besoin d’explications. Autrement, vous trouverez de nombreuses informations pertinentes sur Société d’habitation du Québec.
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