L’augmentation des frais de condo est souvent un sujet délicat en copropriété. Surtout dans une petite copropriété autogérée, où chaque copropriétaire est souvent impliqué dans la gestion financière de l’immeuble.

Comment fixer des frais réalistes sans provoquer de tensions? Comment s’assurer que la copropriété reste en bonne santé financière en évitant des hausses brutales?

Voici un guide clair pour gérer cette situation de façon sereine et efficace.

Résumé de la Loi 16 pour les petites copropriétés

Depuis les dernières mises à jour concernant l’entrée en vigueur de la Loi 16, les copropriétés du Québec sont plus sensibles aux obligations qu’avant le 11 septembre 2024. Pourquoi? Pour favoriser une gestion plus rigoureuse des finances.

La loi imposera notamment :

Un carnet d’entretien obligatoire pour détailler les travaux prévus et réalisés.
Une étude du fonds de prévoyance tous les 5 ans pour assurer que les réserves financières sont suffisantes.
Une attestation pour plus de transparence sur l’état du syndicat lors de transactions.

Les copropriétés doivent donc ajuster leurs frais de condo pour rester conformes aux nouvelles exigences et éviter les cotisations spéciales.

Frais de condo : pourquoi?

Les frais de condo servent à couvrir les dépenses courantes d’une copropriété et à anticiper les coûts de travaux majeurs.

Notamment :

Le fonds d’opération : électricité des parties communes, entretien, assurances, etc.
Le fonds de prévoyance : gros travaux comme le remplacement de la toiture, des fenêtres, des façades, etc.
Le fonds d’autoassurance : somme nécessaire pour payer la franchise de l’assurance.

Dans une petite copropriété, ces frais doivent être aussi bien calculés que dans les grandes copropriétés. Moins de copropriétaires signifie moins de ressources pour partager les coûts. Une mauvaise planification peut donc mettre en péril la valeur des unités et causer des conflits.

Frais de condo trop bas : quels risques?

Certaines copropriétés choisissent de garder les frais de condo artificiellement bas pour préserver le budget des copropriétaires. Mais à long terme, cela entraîne des problèmes importants.

Le manque de fonds pour l’entretien : Des réparations urgentes (ex. : toiture qui fuit, fissures dans les fondations, etc.) doivent être payées en urgence. Ce problème mène souvent à une cotisation spéciale imprévue.
La dégradation du bâtiment et la perte de valeur des unités : Un immeuble mal entretenu perd de sa valeur. Les acheteurs potentiels sont méfiants s’ils voient une copropriété sous-financée.
Des conflits entre copropriétaires : Une augmentation importante et soudaine des frais de condos après des années de stagnation peut créer des tensions. Surtout si certains copropriétaires ont du mal à payer.

Bref, il est préférable d’avoir un bon équilibre entre des frais raisonnables et une gestion prudente pour éviter ces situations.

Qui décide de l’augmentation des frais de condo?

L’augmentation des frais de condo est décidée en assemblée générale par les copropriétaires. La déclaration de copropriété définit les règles de gestion financière, or toute hausse doit être votée collectivement.

Bonnes pratiques pour éviter les conflits :

✅ Présenter un budget détaillé afin de démontrer pourquoi une hausse est nécessaire.
✅ Consulter les copropriétaires à l’avance pour minimiser les réactions négatives.
✅ Appliquer des augmentations progressives plutôt qu’une hausse brutale.

Comment éviter les conflits sur la hausse des frais?

Les tensions autour de l’augmentation des frais sont courantes. Voici trois bonnes pratiques pour effectuer une transition en douceur.

1. Assurer une transparence financière totale

Présenter un rapport annuel des dépenses et le rendre accessible à tous.
Mettre en place un dossier partagé en ligne qui contient les finances de l’immeuble.

2. Consulter les copropriétaires avant de prendre une décision

Sonder l’opinion des copropriétaires avant l’assemblée générale.
Expliquer l’augmentation en présentant des chiffres concrets pour éviter les réactions de méfiance.

3. Appliquer une augmentation progressive

Rattraper les cotisations sur une période de 10 ans tel que permis par la loi pour éviter une augmentation abrupte.
Comparer les frais de la copropriété avec d’autres immeubles comparables pour justifier la hausse.

Erreurs fréquentes dans le calcul des frais de condo

Les erreurs dans le calcul des frais peuvent causer des déficits et des conflits. Voici les plus courantes :

Sous-estimer les coûts réels : Oublier l’inflation ou la hausse des tarifs des services (assurances, électricité, etc.). Ne pas prévoir ou sous-estimer les réparations majeures à long terme.
Ne pas alimenter suffisamment le fonds de prévoyance : La Loi 16 exige un fonds de prévoyance nécessaire pour éviter les imprévus financiers.
Mauvaise répartition des charges entre copropriétaires : Parfois, certains paient plus que leur part réelle en raison d’un calcul erroné.

Conseil

Vérifiez chaque année la répartition des frais et ajustez les cotisations selon les besoins de la copropriété.

Comment gérer le non-paiement des frais de condo?

Certains copropriétaires peuvent accuser du retard dans le paiement de leurs frais, ce qui fragilise toute la copropriété.

Voici les étapes que vous pourriez entreprendre :

Donner un avis de mise en demeure, c’est-à-dire un premier rappel écrit doit être envoyé dès le premier retard.
Imposer des pénalités et intérêts sur les paiements en retard pour éviter les abus, certaines copropriétés appliquent des frais de retard.
Mettre en vente en justice d’une unité en cas de non-paiement prolongé. En dernier recours, une action légale peut être intentée contre un copropriétaire qui refuse de payer.

Cela dit, vous devriez maintenir un fonds de réserve pour pallier ces retards. Normalement, une copropriété bien gérée a une marge de sécurité pour couvrir ces imprévus. Une gestion stricte mais juste évite les déséquilibres financiers.

Sources :

Conclusion

L’augmentation des frais de condo est inévitable dans toute copropriété. Toutefois, elle doit être bien planifiée et bien expliquée pour éviter les tensions.

✅ Transparence, consultation et prévisions réalistes sont les clés d’une gestion saine.
✅ Un fonds de prévoyance bien structuré évite les cotisations surprises.
✅ Une augmentation progressive des frais est souvent mieux acceptée qu’une hausse brutale des cotisations.

Besoin d’aide pour ajuster vos frais de condo? Consultez Borée, expert en copropriété, pour vous aider à avoir une bonne planification financière et de bonnes relations avec vos copropriétaires.

Comment gérer l’augmentation des frais de condo dans une petite copropriété?