Tout savoir sur la Loi 16
Dans l’article suivant, nous essayons de répondre aux questions que nous recevons fréquemment de nos clients au sujet de la Loi 16. Que vous soyez gestionnaire, administrateur de copropriété ou copropriétaire souhaitant mieux comprendre les changements apportés par la Loi 16, cet article vous fournira toute l’information nécessaire pour saisir les enjeux de ce nouveau cadre réglementaire et agir en conséquence. La copropriété est un univers complexe où la transparence, la planification et le respect des obligations légales sont indispensables pour protéger la valeur de l’immeuble, éviter les conflits et maintenir une saine gouvernance.
Est-ce que la loi 16 est en vigueur?
Depuis son adoption, la Loi 16 suscite de nombreuses interrogations chez les professionnels, les administrateurs et les copropriétaires. Il est essentiel de comprendre que cette loi, bien qu’adoptée, n’est pas encore pleinement en vigueur. Toutefois, certains volets sont déjà applicables.
Par exemple, la constitution d’un fonds de prévoyance demeure obligatoire, comme le stipulent les articles 1071 et 1072 du Code civil du Québec. Ce fonds de prévoyance a pour rôle de couvrir les dépenses relatives au travaux majeurs prévisibles tel que les remplacements ou les réparations majeurs. Par ailleurs, le carnet d’entretien, bien que déjà mentionné dans les dispositions législatives, n’est pas encore soumis à des modalités d’application précises : la loi prévoit qu’il doit figurer dans le registre de la copropriété, mais les normes officielles n’ont pas encore été définies dans les textes réglementaires.
Une cotisation minimale encore trop faible
Actuellement, la cotisation au fonds de prévoyance doit représenter au moins 5 % des contributions aux charges communes. Toutefois, il est de plus en plus reconnu que ce minimum de 5 % ne suffit pas dans la majorité des cas, surtout lorsque l’immeuble prend de l’âge et que des travaux importants se profilent à l’horizon (remplacement de la toiture, remplacement des portes et fenêtres, etc.). C’est d’ailleurs l’une des raisons pour lesquelles un nouveau cadre législatif a été élaboré, afin de mieux encadrer la planification financière et de prévenir les déficits au fonds de prévoyance.
Un délai de trois ans pour se conformer
Lorsqu’elle entrera officiellement en vigueur, la Loi 16 accordera trois ans aux syndicats de copropriété pour s’y conformer. Cette période de transition se veut un répit pour les administrateurs et les gestionnaires qui auront besoin de temps pour adapter leurs pratiques, mettre en place un carnet d’entretien complet et réaliser ou mettre à jour l’étude du fonds de prévoyance selon les règles qui seront promulguées.
Les étapes de mise en application
Le 11 septembre 2024, le Gouvernement du Québec a déposé un projet de règlement visant à spécifier les nouvelles exigences imposées aux syndicats de copropriété. Durant la période de consultation publique, des professionnels, des associations de copropriétaires, des gestionnaires et d’autres acteurs du milieu ont fait valoir leurs recommandations. Ils ont pu commenter et proposer des modifications.
Nous attendons encore de savoir si ces suggestions seront confirmées. Dans tous les cas, nous prévoyons que le règlement final lié à la Loi 16 entrera vraisemblablement en vigueur au cours de l’année 2025. Il sera donc crucial pour les syndicats de copropriété de suivre l’évolution de cette réglementation, notamment en consultant régulièrement le site du Gouvernement du Québec ou les associations spécialisées.
Comment se préparer dès maintenant?
Prendre connaissance de la déclaration de copropriété
La première étape est de relire attentivement votre déclaration de copropriété ainsi que les documents pertinents (procès-verbaux, contrats de service, rapports antérieurs, etc.). Cela permet de bien comprendre l’historique de la copropriété, de connaître l’étendue des droits et obligations des copropriétaires et du syndicat, et de repérer rapidement tout manquement éventuel par rapport aux nouvelles normes.Explorer le nouveau projet de Loi 16
Il est fortement recommandé d’examiner le texte du projet de règlement et ses éventuels règlements d’application afin d’identifier clairement les points qui concernent votre immeuble. Si certaines dispositions vous paraissent complexes (par exemple, les obligations entourant le carnet d’entretien ou la nature précise des études de fonds de prévoyance), n’hésitez pas à faire appel à un professionnel spécialisé pour vous éclairer.Partager l’information
Diffusez ensuite vos conclusions aux autres administrateurs lors du conseil d’administration. La transparence est essentielle pour obtenir une collaboration fructueuse et pour prioriser, de façon consensuelle, les actions à mener : mise en place ou mise à jour du carnet d’entretien, création d’un calendrier d’inspections, choix d’un expert pour l’étude du fonds de prévoyance, etc.Réaliser les études techniques dès maintenant
Bien que la pleine entrée en vigueur de la loi ne soit pas immédiate, il s’avère judicieux de devancer les démarches liées au carnet d’entretien et à l’étude de fonds de prévoyance. Plus vous anticipez les besoins et planifiez l’entretien préventif, plus vous limitez les risques de dégradation accélérée et les appels de fonds d’urgence.
Informations importantes sur la régulation québécoise des copropriétés
La copropriété au Québec est un domaine en constante évolution. Pour assurer une gestion saine et harmonieuse, le législateur ajuste périodiquement les règles et obligations, prenant en compte les défis pratiques auxquels sont confrontés les syndicats.
Une évolution nécessaire
La croissance rapide du nombre de copropriétés dans la province a mis en lumière plusieurs problématiques : vieillissement prématuré des bâtiments, manque de fonds de prévoyance, conflits entre copropriétaires et administrations, etc. Le vieillissement du parc immobilier, dont l’âge moyen se situe autour de 30 ans selon la Société d’habitation du Québec (SHQ), rend la situation encore plus critique : beaucoup d’immeubles nécessitent des travaux de mise à niveau ou de rattrapage parfois très onéreux.
Les objectifs principaux des réformes
Les réformes récentes, incluant la Loi 16, poursuivent plusieurs objectifs essentiels :
Améliorer la transparence : Les copropriétaires doivent pouvoir consulter rapidement et facilement les informations financières, techniques et administratives relatives à l’immeuble.
Garantir un entretien préventif : Sans suivi adéquat, certains composants (toiture, structure, systèmes mécaniques, etc.) peuvent se détériorer au point d’exiger des travaux d’urgence très coûteux.
Protéger contre les hausses subites de charges : En maintenant un fonds de prévoyance suffisamment garni, les copropriétaires évitent les surprises financières, comme des cotisations spéciales imprévues.
Assurer une répartition équitable des coûts : L’intergénérationnel est ici en cause, car une génération ne devrait pas payer pour les lacunes ou le sous-financement accumulé par le passé.
Dans la mesure où la plupart des immeubles québécois en copropriété ont plus de 30 ans, ces objectifs sont cruciaux pour éviter d’importants travaux de rénovation ou des conflits internes.
Les obligations nouvelles pour les syndicats de copropriété
Pour atteindre ces objectifs, plusieurs obligations ont été instaurées, seront renforcées ou deviendront obligatoires, parmi lesquelles :
Carnet d’entretien :
Il s’agit d’un registre exhaustif des travaux antérieurs (factures, contrats, garanties, etc.), des interventions à venir et de leur calendrier. Tenir un carnet d’entretien à jour est essentiel pour prévoir les entretiens réguliers, détecter les réparations à effectuer rapidement et favoriser la transparence.Études du fonds de prévoyance :
Les syndicats doivent faire réaliser, par un expert qualifié, une évaluation des besoins financiers pour les 25 prochaines années. Cela permet d’ajuster les cotisations afin de garantir des réserves suffisantes pour les travaux majeurs.Désignation d’un professionnel compétent :
Les inspections et évaluations techniques doivent être effectuées par des professionnels reconnus (ingénieur, architecte, évaluateur agréé ou technologue), assurant ainsi la fiabilité et l’objectivité des rapports. Cette exigence prévient les estimations inexactes ou trop optimistes qui pourraient s’avérer catastrophiques à long terme.Attestation financière et technique lors d’une transaction :
Avant la vente d’une unité, le futur acheteur a droit à un portrait clair de la situation financière (état du fonds de prévoyance, charges communes, etc.) et de la santé de l’immeuble (travaux prévus, carnet d’entretien, etc.). Cette attestation instaure la confiance et la transparence sur le marché.
Les sanctions en cas de non-conformité
Contrairement à certains domaines (fiscalité ou santé-sécurité), il n’existe pas de grille fixe de pénalités administratives spécifiques pour la copropriété. Néanmoins, l’absence de conformité (carnet d’entretien inexistant, fonds de prévoyance sous-financé, etc.) peut entraîner :
Responsabilité civile et recours judiciaires : Les copropriétaires ou toute personne intéressée peuvent poursuivre le syndicat s’ils estiment que la gestion est négligente ou incomplète.
Injonctions et ordonnances de la Cour : Un tribunal peut obliger le syndicat à remplir ses obligations légales ou à fournir les documents manquants.
Conflits internes et perte de confiance : Un manque de transparence ou un fonds de prévoyance insuffisant peut causer des tensions, des augmentations soudaines de charges et un climat néfaste.
Difficultés de financement et d’assurance : Les institutions financières peuvent refuser d’accorder des prêts hypothécaires ou de renouveler des hypothèques si elles jugent la copropriété à risque. Les assureurs, de leur côté, peuvent augmenter les primes, exiger des conditions plus strictes ou même refuser d’assurer un immeuble considéré « à risque ».
Sanctions financières indirectes : Des travaux urgents ou une mise à niveau forcée (demandée par une municipalité ou un tribunal) coûtent souvent bien plus cher que si l’entretien avait été planifié à temps.
En somme, ignorer la Loi 16 expose à des problèmes graves qui peuvent compromettre l’équilibre financier de la copropriété et créer un climat de discorde. Il est donc vivement conseillé de respecter les dispositions légales et, en cas de doute, de consulter un professionnel.
Quelle est la différence entre la Loi 16 et la Loi 141?
Loi 16 : L’entretien des immeubles
La Loi 16 se concentre essentiellement sur la préservation des copropriétés divises et l’amélioration de leur fonctionnement. Elle prévoit notamment des mesures visant à protéger davantage aussi bien les vendeurs que les acheteurs. En renforçant la planification financière et l’entretien préventif, la Loi 16 contribue à maintenir la valeur des immeubles et à assurer une meilleure collaboration entre tous les acteurs impliqués dans la copropriété.
Loi 141 : Les assurances
En revanche, la Loi 141 vise spécifiquement la question des assurances en copropriété. Elle instaure de nouvelles obligations et clarifications en ce qui concerne :
La couverture d’assurance responsabilité pour les administrateurs de copropriété, afin de les protéger en cas de poursuite liée à leur gestion.
L’évaluation obligatoire de l’immeuble tous les cinq ans, réalisée par un évaluateur agréé, dans le but de déterminer adéquatement le montant d’assurance requis.
La création d’un fonds d’autoassurance par le syndicat, destiné à couvrir les franchises d’assurance et à faire face aux dépenses imprévues liées à un sinistre.
L’obligation pour le syndicat de tenir à la disposition des copropriétaires une description des parties privatives suffisamment précise pour que les améliorations apportées par ces derniers soient clairement identifiables.
Complémentarité des deux lois
Les deux lois se complètent pour garantir une meilleure protection des copropriétés. Alors que la Loi 16 met l’accent sur la gestion préventive et la planification, la Loi 141 renforce la protection financière en cas de sinistre.
Ensemble, ces deux lois instaurent un dispositif complet visant à éviter tant la dégradation des bâtiments que les lacunes en matière de couverture d’assurance. Cette approche intégrée offre ainsi un meilleur équilibre entre la protection du patrimoine immobilier, la répartition équitable des charges et la tranquillité d’esprit des copropriétaires.
Boîte à outils pour les syndicats de copropriété
Création du carnet d’entretien
Le carnet d’entretien est un document structurant qui permet de centraliser toutes les informations sur les parties communes de l’immeuble. Il est indispensable pour respecter les exigences de la Loi 16. Ce document doit inclure :
Les travaux d’entretien requis, ainsi que la fréquence à laquelle ils doivent être effectués et la date à laquelle ils ont été faits;
Les réparations courantes et la date à laquelle elles ont été effectuées;
Les contrats conclus pour la réalisation des travaux d’entretien et des réparations courantes, le cas échéant;
Les contrats de garantie en vigueur, le cas échéant;
Les rapports de toute inspection ou expertise effectuée, le cas échéant;
Les manuels d’entretien du fabricant, le cas échéants;
L’évaluation de l’état des composants ;
La date d’installation, si connue;
La durée de vie utile restante des matériaux et équipements ;
La description des réparations majeures et des remplacements à effectuer sur les 25 prochaines années ;
La date des réparations majeures ou des remplacements réalisés ;
Les plans, devis et contrats des réparations majeures et des remplacements qui ont eu lieu.
Un bon carnet d’entretien est un véritable tableau de bord pour le syndicat. Il permet d’anticiper les coûts, d’éviter les oublis et de convaincre éventuellement un copropriétaire récalcitrant de la nécessité d’un certain entretien.
Réalisation de l’étude du fonds de prévoyance
Cette étude, qui deviendra obligatoire, permet d’évaluer les besoins financiers pour les 25 prochaines années. Pour tenir compte des changements au fil du temps, elle devra possiblement être mise à jour tous les 5 ans, notamment en tenant compte :
Des fluctuations liées aux coûts des matériaux et de la main-d’œuvre.
Des modifications apportées au bâtiment.
Des résultats des inspections techniques.
L’étude doit inclure :
Le montant total du fonds de prévoyance à la date de la réalisation de l’étude.
Une estimation du coût de chaque réparation majeure et de chaque remplacement à l’année de réalisation indiquée au carnet d’entretien.
Une recommandation sur le montant minimum devant être disponible au fonds de prévoyance au début de chaque année et sur les sommes à y verser annuellement.
Les calculs faits pour établir les montants visés aux points ci-dessus.
Une signature et datée par le professionnel autorisé, attestant ainsi de la conformité et du sérieux de l’évaluation.
L’objectif est de planifier adéquatement les cotisations annuelles afin d’éviter les appels de fonds spéciaux. En effet, trop de syndicats attendent la dernière minute pour faire face à des réparations urgentes, ce qui cause des hausses brutales des charges et des tensions entre copropriétaires.
Formation et accompagnement
Les administrateurs de copropriété, souvent bénévoles, peuvent grandement bénéficier de formations spécialisées pour mieux comprendre leurs nouvelles responsabilités et renforcer leurs compétences en gestion. Des organismes tels que le Regroupement des gestionnaires et copropriétaires du Québec (RGCQ) et l’Association des syndicats de copropriété du Québec (ASCQ) offrent, par exemple, des ateliers, des conférences et des ressources pédagogiques adaptées à la réalité des syndicats de copropriété. Grâce à ces formations, les administrateurs acquièrent une compréhension approfondie des obligations légales, des bonnes pratiques de gouvernance et des méthodes de planification financière, ce qui contribue à une gestion plus efficace et transparente de leur immeuble.
Accès à des professionnels qualifiés
Il est recommandé de collaborer avec des experts en bâtiment et en finance spécifique au domaine de la copropriété, comme des ingénieurs, des architectes, des technologues professionnels, des évaluateurs agréés, des comptables professionnels agréés et des actuaires, pour assurer la conformité avec la Loi 16.
Mieux comprendre la Loi 16 : Pourquoi est-elle en place?
En résumé, la loi 16 se veut répondre aux défis actuels, prolonger la durée de vie des bâtiments et favoriser une gestion responsable.
Une réponse aux défis actuels
Le modèle actuel de gestion des copropriétés a démontré certaines lacunes, dont la plus évidente est le manque de planification préventive. Trop souvent, on ne prévoit pas suffisamment de sommes pour assurer l’entretien régulier et remplacer les composants essentiels de l’immeuble à échéance. Les conséquences sont multiples :
Déficits importants dans les fonds de prévoyance, rendant inévitable l’appel de cotisations spéciales parfois très lourdes.
Bâtiments en détérioration avancée, pouvant nécessiter de lourds travaux.
Conflits au sein des assemblées de copropriétaires à propos des priorités de dépenses et de l’ampleur des charges.
Perte de valeur des unités lorsque l’immeuble n’est pas entretenu convenablement, ce qui peut compliquer la revente.
La Loi 16 répond à ces défis en imposant une vision à long terme. Elle vise à éviter que les copropriétaires futurs se retrouvent à payer pour des lacunes accumulées depuis de nombreuses années et de reproduire les erreurs du passé.
Prolonger la durée de vie des bâtiments
L’entretien préventif est au cœur de la Loi 16. En identifiant les besoins à long terme et en assurant un financement suffisant, les copropriétés peuvent éviter des réparations coûteuses et prolonger la durée de vie de leurs composants.
Favoriser une gestion responsable
Enfin, la Loi 16 responsabilise les administrateurs, lesquels doivent justifier leurs décisions, s’appuyer sur des analyses d’experts et assurer un niveau de transparence plus élevé envers les copropriétaires. On assiste ainsi à une professionnalisation de la gestion de copropriété, ce qui profite à tous : davantage de clarté, une meilleure collaboration et, à la fin, une gouvernance plus saine et plus pérenne.
Besoin d’accompagnement ?
L’équipe de Borée peut vous appuyer dans la prise en main de votre copropriété, que ce soit pour la rédaction ou la mise à jour du carnet d’entretien ou encore la réalisation de votre étude de fonds de prévoyance. En agissant tôt, vous protégez la valeur de l’immeuble et assurez une gestion conforme aux obligations légales présentes et futures.
