Comprendre la loi 141 : obligations et impacts pour les copropriétés au Québec
Collaborateur invité : François Séguin, Évaluateur Agréé (É.A.)
Depuis l'automne 2024, deux lois importantes ont transformé la gestion des copropriétés au Québec : la loi 16 et la loi 141.
Ces réformes poursuivent un objectif commun : mieux encadrer la gestion des copropriétés divises (comme les condos) et assurer leur sécurité à long terme.
La Loi 16 touche principalement la gouvernance, les finances et l'entretien des immeubles.
La Loi 141 se concentre sur l'assurance des syndicats de copropriétés, incluant l'évaluation des biens et la responsabilité civile.
Ensemble, elles clarifient les responsabilités de chacune des parties et renforcent la protection en cas de sinistre.
Dans cet article, vous découvrirez :
Loi 141 en copropriété : résumé des obligations
Adoptée en 2018 et en vigueur depuis le 15 avril 2021, la Loi 141 a apporté des changements majeurs au Code civil du Québec. Notamment aux articles 1070 et 1073, en ce qui concerne l'assurance en copropriété.
Les copropriétés doivent désormais :
Effectuer une évaluation périodique de l'estimation du coût de reconstruction de l'immeuble
Fournir une description détaillée des espaces privatifs d'origine, incluant le niveau de qualité de finition offert initialement
Mettre en place un fonds d'auto-assurance obligatoire
Souscrire une assurance responsabilité civile pour chaque copropriétaire
Pourquoi ces mesures ? Elles visent à éviter que les copropriétés soient sous-assurées et à faciliter la gestion des sinistres.
L'impact concret de la Loi 141 sur l'assurance des copropriétés
En tant qu'Évaluateur Agréé spécialisé dans l'établissement du coût de reconstruction des bâtiments, je constate régulièrement des couvertures d'assurance inadéquates dans les syndicats de copropriété. Cette situation s'est aggravée avec l'explosion récente des coûts de construction.
La Loi 141 apporte une clarification essentielle : elle distingue précisément ce qui relève de l'assurance du syndicat et ce qui incombe aux copropriétaires individuels. Les modifications à l'article 1070 du C.c.Q. définissent clairement le standard de construction initial, tandis que toute amélioration ultérieure doit être couverte par l'assurance personnelle du copropriétaire.
Cette distinction permet d'éviter à la fois :
La sous-assurance (risquée pour tous les copropriétaires)
La sur-assurance (coûteuse et inutile)
L'assurance de copropriété est-elle obligatoire ou non?
Oui, l'assurance est désormais obligatoire pour toutes les copropriétés au Québec :
Copropriétés divises
Immeubles résidentiels
Immeubles commerciaux
Chaque syndicat doit souscrire une assurance couvrant l'ensemble de chaque bâtiment, à l'exclusion des améliorations apportées par les copropriétaires à leurs parties privatives.
Important : En cas de non-respect, des sanctions peuvent être imposées. Depuis le 15 avril 2021, chaque syndicat doit soumettre un rapport fait par une firme d'Évaluateur Agréé à leur assureur, sans quoi l'assureur peut refuser de renouveler la police d'assurance.
Les syndicats qui contreviennent aux nouvelles lois s'exposent à des complications importantes en cas de réclamation, pouvant mener à des refus de couverture ou des indemnisations insuffisantes.
Loi 141 : quels sont ses impacts en matière d'assurance de petites copropriétés?
La loi 141 touche particulièrement les petites copropriétés, avec deux obligations principales :
L'estimation du coût de reconstruction pour établir la valeur assurable et mettre à jour le montant de la couverture d'assurance tous les cinq ans
La création d'un fonds d'auto-assurance pour couvrir la franchise en cas de sinistre
Ce fonds joue un rôle crucial pour éviter des imprévus financiers. Par exemple, si un dégât d'eau survient, le syndicat peut utiliser ce fonds pour payer la franchise, même si l'assurance collective ne couvre pas tous les dommages.
Ces règles protègent à la fois les copropriétaires individuels et le syndicat dans son ensemble. La revue Protégez-Vous a également traité ce sujet, soulignant les défis particuliers des petites copropriétés face à ces nouvelles obligations.
Pourquoi faire une évaluation de la valeur de reconstruction?
L'évaluation de la valeur de reconstruction, obligatoire tous les cinq ans, permet de déterminer le montant nécessaire pour reconstruire l'immeuble en cas de sinistre majeur.
Cette évaluation doit être réalisée par un évaluateur agréé — comme ceux de Borée — et sert de base pour établir une couverture d'assurance adéquate.
L'objectif principal : éviter que l'immeuble soit sous-assuré, ce qui pourrait avoir des conséquences désastreuses en cas de sinistre important.
Il est recommandé que le montant de la couverture d'assurance soit indexé annuellement pour tenir compte de la fluctuation des coûts de construction. Cette indexation est généralement effectuée par l'assureur.
Conseil pratique : Vous pouvez mandater l'évaluateur qui a réalisé le rapport initial pour indexer le coût de reconstruction pendant la période de cinq ans suivant l'évaluation, moyennant des frais additionnels. Cela permet de maintenir une couverture d'assurance à jour sans refaire une évaluation complète.
Quel est le rôle du fonds d'auto-assurance en copropriété?
Le fonds d'auto-assurance, désormais exigé par la loi, permet de couvrir la franchise en cas de sinistre, sans impacter directement les finances des copropriétaires.
Ce coussin financier est particulièrement utile dans les copropriétés avec des logements locatifs. En cas de réclamation, il facilite une réponse rapide sans alourdir la gestion quotidienne.
Exemple concret
Dans une copropriété de 24 unités dont plusieurs sont louées, un dégât d'eau important est survenu dans une colonne de salles de bain. Grâce au fonds d'auto-assurance, le syndicat a pu :
Débourser rapidement la franchise de 10 000 $
Initier les travaux sans délai
Éviter de convoquer une assemblée d'urgence
Prévenir une cotisation spéciale immédiate
Cette réactivité a considérablement réduit les tensions entre les copropriétaires occupants et les investisseurs, tout en minimisant les délais de remise en état des appartements touchés.
Assurance responsabilité civile copropriété : une protection obligatoire
Chaque copropriétaire doit désormais souscrire une assurance responsabilité civile. Cette couverture est essentielle pour indemniser les tiers en cas de dommages causés par le copropriétaire.
Par exemple, si un accident survient dans les parties communes et qu'un copropriétaire en est jugé responsable, son assurance responsabilité civile pourra couvrir les frais d'indemnisation. Cette obligation permet de prévenir les litiges coûteux et de protéger à la fois le syndicat et l'ensemble des copropriétaires.
Assurance de copropriété : qui doit payer?
En règle générale, c'est le syndicat qui paie l'assurance du bâtiment. Toutefois, la répartition des coûts entre copropriétaires dépend des règlements internes de chaque copropriété.
Dans une copropriété divise, chaque copropriétaire doit également assurer son logement privé et ses améliorations. Certaines copropriétés, comme les copropriétés horizontales, peuvent nécessiter une assurance spécifique pour les espaces partagés.
Cas pratique à éviter
Dans une copropriété horizontale comprenant six bâtiments distincts, un copropriétaire a cru — à tort — que le syndicat couvrait les clôtures séparant les terrains individuels. Lorsqu'un incident a endommagé sa clôture arrière, il a découvert que cette section n'était pas couverte par l'assurance commune.
Ce malentendu a non seulement causé des tensions au sein du syndicat, mais a également entraîné un délai significatif dans la réparation. Une meilleure compréhension des responsabilités d'assurance aurait permis d'éviter cette situation problématique.
Conclusion
En résumé, la loi 141 vise à garantir que les copropriétés au Québec soient adéquatement assurées et préparées à faire face aux sinistres éventuels.
Grâce à :
L'estimation quinquennale obligatoire de la valeur assurable
La création d'un fonds d'auto-assurance dédié
L'assurance responsabilité civile obligatoire pour chaque copropriétaire
...les syndicats et les copropriétaires disposent maintenant d'outils solides pour protéger efficacement leurs immeubles et leurs finances.
Ces mesures s'ajoutent à celles de la loi 16, qui améliore la gouvernance et la planification à long terme des copropriétés.
En tant que gestionnaire ou administrateur de copropriété, il est essentiel de bien comprendre ces obligations légales pour assurer la conformité de votre immeuble et la tranquillité d'esprit de tous ses occupants.
Besoin d'aide pour vous conformer à ces exigences? Consultez Borée, experts en gestion de copropriété.