La gestion d’une copropriété au Québec, communément appelée « condominium » ou « condo », requiert une planification rigoureuse et une compréhension claire des outils à disposition pour assurer la pérennité des immeubles. Deux éléments clés dans cette gestion sont le plan de gestion de l’actif et l’étude du fonds de prévoyance. Bien qu'ils soient parfois confondus, ces deux outils ont des objectifs et des fonctions distinctes, mais complémentaires. Cet article vise à clarifier ces différences et à expliquer leur importance pour les copropriétaires.

Étude du fonds de prévoyance

L’étude du fonds de prévoyance deviendra une obligation légale pour les syndicats de copropriété au Québec par l’entrée en vigueur de la loi 16 prévue prochainement. Son but principal est de garantir que les fonds nécessaires soient disponibles pour les réparations majeures et les remplacements des parties communes de l’immeuble. Cette étude consiste principalement à définir :

1. Inventaire des composants : Recensement sommaire des parties communes de l’immeuble, leur durée de vie utile théorique, et leur coût de remplacement ou de réparation majeure.

2. Projection économique : Analyse financière prévoyant les contributions annuelles nécessaires pour que les sommes accumulées soient suffisantes pour couvrir les coûts estimés.

Cette étude est fondamentale pour assurer que les copropriétaires disposent des ressources nécessaires, évitant ainsi des déficits financiers pour les travaux prévisibles importants. Pour en savoir plus, lisez notre article sur l’importance du fonds de prévoyance.

La loi prévoit également que ce type d’étude est remis conjointement avec un carnet d’entretien. L'objectif est d'assurer un entretien adéquat des composants afin de maximiser leur durée de vie et ainsi réduire les coûts pour les copropriétaires.

Plan de gestion de l’actif

Le plan de gestion de l’actif est un concept plus large qui n'est pas exigé légalement. Cependant, certains de ses éléments, tels que l'étude du fonds de prévoyance et le carnet d’entretien, deviendront obligatoires par l’entrée en vigueur de la loi 16 prochainement. Il comprend non seulement l’étude du fonds de prévoyance et le carnet d’entretien, mais aussi un bilan de santé, appelé certificat d’état d’immeuble (figure 1) :

• Certificat d’état d’immeuble : Une inspection exhaustive de l’état actuel de l’immeuble, réalisée par des professionnels tels que des architectes, des technologues professionnels ou des ingénieurs. Ce rapport décrit l’état de chaque composant, note les observations et recommande des actions correctives. Le certificat d’état d’immeuble a un impact direct sur la précision des deux autres éléments.

• Carnet d’entretien : Un registre détaillant l’historique des travaux et les opérations d’entretien prévues. Il inclut, entre autres, les contrats d’entretien, les garanties, et les procédures à suivre pour maintenir les composants en bon état.

• Étude du fonds de prévoyance : Une étude financière visant à déterminer les cotisations annuelles nécessaires pour couvrir les réparations majeures et les remplacements des parties communes à long terme.

 Le plan de gestion de l’actif offre une vue d'ensemble de l’état physique de l’immeuble et permet de prioriser les travaux à effectuer. Cela est particulièrement intéressant pour les immeubles plus anciens, où il est pertinent de déterminer la priorité des interventions nécessitant des remplacements ou de future réparation majeure et de situer l’immeuble dans son cycle de vie pour maintenir la sécurité et la valeur de la copropriété​​.

L’évaluation détaillée de l’état physique de l’immeuble permet d’identifier les correctifs à apporter, ainsi que de préciser les entretiens nécessaires, les durées de vie, les coûts de remplacement, les projections financières et de ce fait, l’étude du fonds de prévoyance et le carnet d’entretien.

Pourquoi cette distinction est-elle importante ?

Confondre le plan de gestion de l’actif avec l’étude du fonds de prévoyance peut mener à une gestion incomplète et inefficace de l’immeuble. Le fonds de prévoyance se concentre sur l’aspect financier des remplacements et des réparations futures des parties communes, tandis que le plan de gestion de l’actif intègre également l’état actuel des composants et les besoins d’entretien. Ensemble, ils fournissent une approche holistique pour la gestion de la copropriété, assurant à la fois la planification financière à long terme, la maintenance préventive et les travaux correctifs nécessaires.

En résumé, bien que le plan de gestion de l’actif et l’étude du fonds de prévoyance soient interconnectés, ils répondent à des besoins différents et complémentaires. Une bonne compréhension et application de ces outils est essentielle pour la santé financière et physique des copropriétés au Québec.

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